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签订购房合同后,房屋因抵押贷款被查封不能办理核验房屋
签订购房合同后,房屋因抵押贷款被查封不能办理核验房屋
原告王某与被告冯某、第三人北京XX房地产经纪有限公司(以下简称XX公司)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2015年11月3日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。
 
原告王某向本院提出诉讼请求:1、请求法院判令解除原告王某与被告冯某于2015年5月2日签订的《北京市存量房屋买卖合同》;2、请求法院判令解除原告王某、被告冯某和第三人XX公司于2015年5月2日签署的《补充协议》;3、请求法院判令被告返还原告已支付的购房定金100000元,并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息;4、判令被告按照合同约定向原告支付127万元违约金(根据补充协议第四条第2款的约定,按照房屋总价款的20%标准计算);5、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由:2015年5月2日,原告与被告经XX公司居间介绍,签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》等房屋交易合同,合同约定原告以人民币635万的价格购买被告名下的位于北京市丰台区横道沟西街X号院X号楼X层X单元X号房屋。合同签订后,原告依约向被告支付了购房定金100000元,被告在收到原告的购房定金后,迟迟不配合办理网签手续,也不按照合同约定办理提前偿还贷款的申请手续和解除抵押登记手续,后经XX公司核验房屋,被告这才告知涉案房屋早已被司法机关查封,此房除209万元银行贷款外,还有400万元的个人抵押贷款,其无法办理提前偿还贷款及解除抵押登记手续,而且其也无力偿还他人债务以解除涉案房屋的查封。被告隐瞒涉案房屋存在其他债权债务纠纷和已被有关部门限制转让的行为,导致本合同无法继续履行,已经构成根本违约。当时签订合同时,我方只知道涉案房屋上存在银行抵押,但是我们不知道有个人抵押和查封情况。我因合同解除造成我产生居间代理费损失139700元、保障服务费损失19050元、律师费损失30000元、房屋差价损失3750000元,购房当时是39000元一平方米。现在44000元一平方米。被告知道不知道查封情况不是被告不承担违约责任的理由,请法院参照我方损失作出判决。
 
被告冯某辩称:冯某于2015年5月2日在与王某签订买卖合同时,并没有接到临河区法院的查封裁定,并不知道该房已经被临河区法院查封。我方是大约在2015年8月份左右经XX公司核验房屋时才被告知,才知道了房屋被临河区法院查封,答辩人不存在隐瞒该房被法院查封的情形,所以答辩人不承担原告所主张的赔偿损失的请求。而且该房屋被法院查封,属于不可预见情况,冯某不存在违约情况。我方认为,合同法上的违约,应该是违约方因故意或者过失导致违反合同约定,即违约方有过错,本案房屋被查封,并不是冯某的故意行为,也不是冯某的过失行为导致,而是国家机关的强制力的体现,冯某不能抗拒而且也无法防止该房被法院查封。所以在买卖标的物房屋被查封的情况下,冯某不构成违约,不承担原告提出的关于要求冯某承担违约金的诉讼请求。退一步讲,在本案中即使冯某存在违约,原告王某主张的违约金标准也过高,请求法院予以降低违约金。答辩人请求将违约金降低到1000元。只有在法院认定冯某存在违约情形,而且应当承担违约金的情况下,我方才愿意承担1000元违约金。认可收取了原告定金100000元。因为我与案外人有债权债务关系导致房屋被查封,导致没有办法过户了,也就没有必要解除银行的抵押。同意原告要求的解除合同及补充协议的诉求,同意返还定金及支付利息,但不同意支付违约金。
 
第三人XX公司曾到庭述称:签订合同后,2015年5月份我们对涉案房屋进行核验,没有通过核验,我方去房管局调查,是因为涉案房屋被查封了,所以没通过核验。我方向被告询问,被告说是由于债务纠纷,后来我们告知了原告。签合同的时候没有说查封的事情,只说有银行抵押。原告交了代理费139700元、保障服务费19050元。对原告解除合同及补充协议、返还定金及利息没有意见,对违约金的诉求因不涉及我方,我方没有意见。房屋的具体涨价幅度我不是很清楚,但是房价确实上升了。最终房屋没有交易的话我们是可以退还的,退给支付中介费的一方。如果法院判决被告承担中介费的话我们就不退了。
 
本院经审理认定事实如下:2015年5月2日,王某与冯某签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定:由王某向冯某购买位于北京市丰台区横道沟西街X号院X号楼X层X单元X号房屋。该房屋已经设定抵押,抵押权人为建设银行,出卖人应于2015年8月20日前办理抵押注销手续。该房屋成交价格为3750000元,家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为2600000元。同时,双方还签订《补充协议》约定:乙方(买受人)于2015年5月2日向甲方(出卖人)支付定金人民币50000元。甲方应于2015年7月21日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请,且甲方最迟应于2015年8月20日前办理完毕解除抵押登记手续。甲方若出现下列情形之一的,甲方构成根本违约,且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同:……逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的……。甲方出现上述根本违约情形之一的,甲方应在违约行为发生之日起十五日内,以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金;丙方收取乙方的所有费用不予退还,由甲方直接赔付乙方。经甲乙双方友好协商,达成一致,双方约定于2015年9月10日前办理过户。
 
上述协议签订后,原告向被告缴纳定金100000元。
 
另查明,巴彦淖尔市临河区人民法院于2014年3月11日对本案诉争房屋进行了查封,查封期限为2014年3月11日至2016年3月11日、2016年3月3日至2019年3月2日。
 
2016年6月27日,北京市国土资源局丰台分局出具查询结果,载明:坐落于丰台区横道沟西街X号院X号楼X层X单元X号的原房屋所有权人为冯某,现不动产权人为董某、无抵押、无查封。
 
以上事实,有当事人陈述及相关证据在案佐证。
 
本院认为:根据我国民事诉讼法的规定,当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利,本案第三人北京XX房地产经纪有限公司经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭应诉,视为其放弃了答辩和质证的权利。原告王某与被告冯某、第三人XX公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》系当事人真实意思表示,不违反相关法律、行政法规强制性规定,应为有效合同,双方当事人应按合同约定履行。现被告冯某未能按照合同约定,解除房屋抵押,且由于冯某个人债务原因导致该房屋存在被法院查封,致使本案房屋买卖合同不能履行,被告冯某对此应当承担违约责任,被告对查封情况是否知晓,不能成为其免责的充分理由。故对原告要求解除《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及返还定金10万元的请求,本院应予支持。原告主张的房屋差价损失,房屋差价期间应以双方签订合同之日至原告知道合同目的不能实现之日止为宜。原告主张的居间代理费、保障服务费损失,因原告未提供相关证据证明,且有退还可能存在,故本院不予认定。原告主张的律师费损失,因缺乏法律依据,本院不予支持。因原告主张的违约金标准与原告的实际损失相较,明显偏高,且被告对违约金的标准亦提出异议,故本院根据原告因合同解除发生的实际损失情况对违约金标准予以酌减。因违约金系对原告损失的补偿,违约金已经包含了原告利息损失的补偿,故对原告要求被告赔偿利息损失的请求,本院不再支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:
 
一、解除原告王某与被告冯某签订的《北京市存量房屋买卖合同》;
 
二、解除原告王某、被告冯某、第三人北京XX房地产经纪有限公司签订的《补充协议》;
 
三、被告冯某于本判决书生效之日起十日内向原告王某返还定金十万元;
 
四、被告冯某于本判决书生效之日起十日内向原告王某支付违约金二十万元;
 
五、驳回原告王某的其他诉讼请求。
 
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
 
案件受理费28125元,由原告王某被告负担5625元(已缴纳);由被告冯某负担22500元(于本判决书生效之日起七日内缴纳)。
 
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费,上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。